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房地產重磅！租購并舉、改革預售、稅改，中共中央明確住房制度未來幾大發展方向
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發表日期：2024-07-26
山東鋼鐵網 [我要打印] [IE收藏]
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房地產行業距離租購并舉的住房制度又近了一步。
7月21日，據新華社發布，為貫徹落實黨的二十大作出的戰略部署，二十屆中央委員會第三次全體會議研究了進一步全面深化改革、推進中國式現代化問題，作出《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》。
其中，明確提出要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，共包括以下五個方面。
首先是要加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進指出，“保障房-剛需”非常清晰地結合，這既是對保障房的明確定位，也對剛需后續的住房產品有明確規劃。該政策對于各地規劃剛需類型的住房產品有非常重要啟發，也有助于保障房真正發揮保障功能。
除剛需外，此次政策也提出要支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，支持多樣化需求，這既是需求端的多樣化、個性化、差異化所使然，也是指導供給側改革的標尺。“未來，不管是商品房供給，還是租賃房供給，保障房供給，都要做好需求調研，以需定建、以需訂購。”
包括近期各地調整建筑規范、容積率計算規則等，提高居住品質等，也是支持多樣化需求的體現。
第三點，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。除此之外，此次政策也明確將改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。
李宇嘉認為，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現權責對等，是提高治理能力的體現。也就是說，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。
一名頭部民營房企人士告訴界面新聞，樓市大降溫之后，房地產調控由緊轉松，更好地因城施策，讓地方政府決定政策的松緊度。其中提到的取消或調整限購、取消普通住房標準等，其實大部分城市已經執行了。
在其看來，改革商品房預售，大方向應該是要推進現房銷售；取消普通住宅和非普通住宅標準，從之前提的雙軌制來看，還是從鼓勵改善性住宅角度提出，這樣相當于提高房地產行業門檻，有利于減少供應量、提振購房者信心，起到維護市場中長期的穩定作用。
最后一項利好是，完善房地產稅收制度。
嚴躍進表示，從稅收層面來說，最近幾年變動較大，即從“房地產稅開征”轉向“持續降低交易的稅費成本”。從完善的角度看，未來將立足供求關系的重大變化的市場特征，確保房地產稅收制度更加靈活和精準。
“目前，房地產循環受阻，包括土地從開工到銷售，新房和二手房、剛需和改善等，都存在阻礙，阻礙之一就是交易或循環成本太高。”李宇嘉指出，未來會全面捋順房地產稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，比如配合消費稅改革，降低增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發投資的激勵，鼓勵商品房交易和循環，做大終端交易規模，從而增加消費稅。
毫無疑問，房地產稅改革也箭在弦上。
“中國已實現了不動產全面登記，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺四統一，已經具備了征稅的條件。”同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞表示，房地產稅核心問題在于稅基和稅率的確定，這是對老百姓影響最大的問題。
而房地產稅的稅基是指對什么樣的房子征稅，是所有房屋都征稅，還是首套豁免，從第二套以后開始征稅，還是按照人均額定免除面積，超額部分征稅，稅率是按照房屋總價的百分之多少計稅。
宋紅衛認為，不同城市房價差距較大，但是不同城市中低端收入差距遠小于房價差距。每個城市的稅率是一樣的還是差異化？如果不一樣，按照什么樣的標準收稅？這些都是征收房地產稅的難點。
上海中原地產分析師盧文曦向界面新聞指出，整體而言，如今的住房體系建設越來越清晰，市場層面歸市場層面，保障歸保障。以前是滿足基本需求，但現在已慢慢轉向改善層面，從解決有沒有的問題過渡到解決搞不好的問題。一是要激發市場需求，第二也要去滿足市場需求。
“當整體城市化進程進入到一個高位，同時商品房的需求進入到瓶頸期時，再加上房價還處于高位，便采取了租購并舉這樣一個新的行業發展模式。”合碩機構首席分析師郭毅告訴界面新聞，這也是不少成熟發達國家在房地產進入到相對成熟階段的時候，會采取的新發展模式。
從市場化調控來說，這一次是中央給了地方更大程度的放權，而且調控方向也給出明確指引，包括限購政策的調整和取消、普宅標準的調整和取消等，這都是前所未有的。接下來，針對一線城市可能也會出臺一些更加積極的政策調控。
值得一提的是，此次房地產政策內容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進行的。嚴躍進分析，其含義在于，要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關心最直接最現實的利益問題解決角度進行。
“房地產工作的定位非常清晰，一定要從人民的導向進行，從人民群眾關心的問題進行，包括購房的問題、房價的問題等，后續更是需要研究新一輪改革時期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求謀劃發展。”嚴躍進表示。
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