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2024年1-6月房地產企業銷售表現·觀點月度指數
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發表日期：2024-07-05
山東鋼鐵網 [我要打印] [IE收藏]
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觀點指數 “2024年1-6月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額3095.27億元，同比下降15%，環比上升32%。
1-6月份，前100房企累計實現權益銷售金額13611.38億元，同比下降40.77%，同比上月收窄五個百分點。中海、保利發展和華潤置地占據前三甲，分別錄得權益銷售金額1379億元、1352億元以及860.2億元。
6月前20房企實現權益銷售金額2319.2億元，同比下降10.66%，環比上升40.68%。1-6月前20房企實現權益銷售金額9485.7億元，同比下降36.16%。
銷售均價方面，6月前100房企錄得全口徑銷售金額4192.97億元，銷售面積2400.97萬平方米，銷售均價為1.7463萬元/平方米，較5月持平，較去年6月上升4.5%。
政策刺激不斷補充，購房者信心短期有所恢復
6月26日，北京發布房地產政策，內容包括調整商業住房貸款最低首付比例和利率下限，調整公積金貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，組織開展住房“以舊換新”活動等。
其中，對于使用貸款購買首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于20%。使用貸款購買二套商品住房的居民家庭，所購住房位于五環以內的，最低首付款比例不低于35%；所購商品住房位于五環以外的，最低首付款比例不低于30%。
在一線城市中，廣州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。二套房方面，北京、上海仍執行相對較嚴的首付比例，深圳次之，廣州最為寬松。
本次北京首套貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整后5年期以上房貸利率下限為3.5%。購買二套住房的，如住房位于北京市五環以內，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環以外的，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。
北京的首套房貸利率與深圳、上海持平，高于廣州。二套房貸利率，北京與上海一樣分區執行最低利率下限，標準較為嚴格，深圳次之，廣州的二套房貸利率是一線城市中最低的。
數據來源：公開信息，觀點指數整理
不過，本次北京房地產政策與深圳一樣，優化主要體現在信貸端，未涉及到限購政策。支持多子女家庭改善性住房需求，也只是對京籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。也即說明對于京外籍人群仍有限制。
整體來看，上半年全國范圍內出臺了不少房地產政策，如3月國常會要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式等。
地方層面，廣州取消120平方米以上住房限購，上海放松非本市戶籍單身限購，蘇州則全面取消住房限購。深圳縮短非戶籍家庭購房社保年限至3年，北京優化通州區“雙限”政策。3月以后，杭州二手房限購全面放開，深圳取消了對住宅戶型比例要求，北京取消了離婚限購，鄭州則宣布計劃今年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。長沙支持居民購買改善型住房，給予一定利率優惠。
當前市場正在不斷補充有力的政策刺激，短期來看購房者信心有所恢復。
三個線級城市價格趨勢趨同，環比逐步探底
國家統計局數據顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.9%，降幅比上月分別擴大0.8個和0.7個百分點。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
從今年的前五個月來看，新建商品住宅價格不斷下探，并且三個線級城市二季度環比降幅高度一致。近四年（2021年-2024年），三個線級城市的環比價格逐步探底，僅有2022年出現較大的分化差距。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。
一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.3%，降幅比上月擴大0.8個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降7.5%和7.3%，降幅均比上月擴大0.7個百分點。
觀點指數認為，二手房房價指數環比下降，主要還是延續此前以價換量的趨勢。新房市場獲得政策支撐，對二手房跌價預期增加，二手房掛牌量上漲，一定程度上沖擊了價格。
購房門檻和成本有效降低，預計6月成交可觀
自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。
商業貸款方面，取消全國層面首套住房和二套住房商貸利率下限。各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制。
據觀點指數了解，不少城市在消息公布后就同步下調了房貸利率。對于居民來說，將有效降低購房門檻和成本，緩和購房者的觀望情緒，激發潛在的購房需求。
數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理
個人貸款方面，前五個月人民幣貸款增加11.14萬億元。分部門看，住戶貸款增加8891億元，其中，短期貸款增加293億元，中長期貸款增加8598億元（同比下降13.76%）。今年前5月住戶中長期貸款變動額分別為+6271、-1038、+4516、-1666、+514億元。
觀點指數認為1月、3月住戶中長期貸款的大幅增長體現了需求集中釋放時貸款購房人群占據較大份額。2月、4月住戶中長期貸款購房數量銳減。
1-5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
按地區來看，東部地區銷售21481億元，同比下降29.2%；中部地區6427億元,同比下降28.3%；西部地區6838億元，同比下降24.5%；東北地區919億元，同比下降19.2%。
觀點指數認為，1-5月商品房累計銷售數值均為同比下降，市場還在底部徘徊。4月房地產市場受季節性影響，相比3月呈現回落趨勢。不過，5月環比上升了13.2%，待政策效能不斷釋放，預計6月有比較可觀的成交數據。
投資規模下行，房企到位資金仍缺乏支撐
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
1-5月份，房地產開發企業到位資金42571億元，同比下降24.3%。
其中，國內貸款6810億元，下降6.2%；利用外資11億元，下降20.3%；自籌資金14816億元，下降9.8%；定金及預收款12584億元，下降36.7%；個人按揭貸款6191億元，下降40.2%。
可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款兩個指標下滑幅度最大，也說明當前房企來自需求端的銷售回血仍較為艱難。
從上半年來看，2月份是最高峰值月，主要是受到1月融資協調機制的支持。1月12日，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。
截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，已提出涉及5349個項目的“白名單”并推送給商業銀行；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。
截至6月，鄭州市共向銀行推送三批次房地產融資“白名單”項目144個，授信金額478.23億元，投放金額173.77億元。廣東轄內銀行機構共為兩批次307個“白名單”項目授信933.77億元，已提供融資392.88億元。
從數據上看，房企到位資金仍缺乏支撐，融資政策傳導到房企仍舊需要時間。
房地產投資規模的下行趨勢亦反映在國家的土地財政收入表現上。2024年5月財政收支情況顯示，今年前5個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入12810億元，同比下降14%，降幅較前4個月擴大3.6個百分點（2023年1-5月國有土地使用權出讓收入14893億元，同比下降20%。）
廣義庫存76.32億平方米，去化壓力依舊存在
施工方面，1-5月房地產累計新開工面積30089.53萬平方米，同比下降24.3%，降幅較上月收窄0.4個百分點。5月單月房地產新開工面積6579.8萬平方米，同比下降22.62%。
竣工方面，1-5月房地產累計竣工面積22245.03萬平方米，同比下降20.1%。5月單月房地產竣工面積3374.69萬平方米，同比下降18.4%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
觀點指數認為，新開工面積和竣工面積漲幅下滑，主要原因在于拿地規模下降。觀點指數發布的“2024年1-6月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，前50房企累計新增拿地建面2213.38萬平方米，同比下降26.63%。
5月末，商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。（2023年5月末，商品房待售面積64120萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.9%。）
可以看到，今年商品房庫存量的漲幅與去年同期相比基本保持一致，并且住宅待售面積漲幅超過去年近10個百分點，升至歷史高位。
如果考慮在建商品房，估計房地產廣義庫存水平要更高。即加上商品房施工面積68.89億平方米，施工面積和待售面積之和約76.32億平方米。
期內，自然資源部提到城市商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。也即是從土地端控制新房供應。
另外，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是為了解決商品房的庫存問題，也可以為剛需住房人群提供更為優惠的住房體驗。
可以看到，一些城市已經在跟進。杭州臨安區由政府在臨安區范圍內收購一批商品住房，用作公共租賃住房，收購房源面積預計將達到1萬平方米，以整棟為單位收購現房。江門發布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江門為例，明確由市、縣國企作為收購主體，以合理價格征集已建成未出售的商品房，隨后這些商品房將用作保障性住房。
此前，廣州市增城區發文，為落實廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的被征收人拆遷安置事宜，現項目擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源（房企），再依照相關流程選定安置房源小區（房企）。本次屬于國企下場收儲，這同樣給市場傳遞了正面信號。
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